По словам Бондаренко, самый яркий «красный флаг» — это если предыдущая сделка по квартире была совершена по заниженной цене.

Причина проста: заниженная цена часто сопровождает мошеннические схемы, и хотя последствия понятны, время их проявления — непредсказуемо. Похожая ситуация — многократные перепродажи за короткий срок: это вызывает вопросы, но не всегда является стоп-фактором.

Бондаренко отмечает, что нельзя опираться на фиксированный процент (например, «15% ниже рыночной цены») как на универсальный маркер риска.

Важнее понять мотивы продажи и сопоставить цену с аналогами на рынке.

Обременения и ипотека — кто еще участвует в сделке

Проверка обременений — базовая процедура: заказ выписки из Росреестра. Юрист разъясняет тонкость — выписку может заказать и покупатель, и собственник, но в выписке, заказанной покупателем, персональные данные собственника скрыты. Самое опасное — ипотечное обременение: квартира формально «принадлежит» банку, и без согласия банка продажа невозможна.

Зарегистрированные лица и несовершеннолетние — роль опеки

Наличие прописанных жильцов и особенно несовершеннолетних с правом на жилье усложняет сделку. В идеале продавец приходит на сделку с выпиской из домовой книги, подтверждающей, что никто не зарегистрирован. Если же в квартире есть дети-собственники, в процесс влезает опека:

Короткий срок владения квартирой сам по себе не запрещает продажу, но требует выяснения основания приобретения. Семейное положение важно из-за возможных совместных прав супругов, брачного договора и выделения долей при использовании материнского капитала — тогда в сделке могут участвовать и супруги, и опека.

Как проверить долговую нагрузку и судебную историю

Высокая долговая нагрузка проверяется через выписку из бюро кредитных историй, а судебные решения — на сайтах судов.

Юрист отметила, что нужно анализировать содержание решений: суммы, исполнение, подлинность документов. В качестве примера Бондаренко привела ситуацию, когда банк одобрил ипотеку, пара погасила кредит, но при регистрации обнаружилось, что по квартире шло судебное разбирательство: ранее были подделаны решения суда и проведены спорные сделки.

Покупать через представителя по доверенности допустимо, но надо проверять доверенность: где и когда выдана, не отозвана ли она, кто ее выдал и осознает ли собственник, что квартира продается. При этом, предупредила собеседница, иногда доверенность оформлена потому, что собственник давно за границей или в местах лишения свободы — это тоже повод для тщательной проверки.

Какие документы запрашивать и кто должен сопровождать сделку

Минимальный набор необходимых документов для проверки, по мнению Бондаренко: предыдущие договоры купли-продажи, выписка из ЕГРН, документы, подтверждающие отсутствие коммунальных задолженностей, и недавняя выписка, полученная собственником.

Юрист считает, что основной ошибкой является отсутствие квалифицированного сопровождения. По ее словам, когда нет специалиста, способного проанализировать пакет документов, люди часто становятся жертвами мошеннических схем, а юрист является лучшей защитой. Она отмечает, что агент по недвижимости может собрать документы, но не всегда обладает компетенцией для глубокой юридической проверки и оспаривания сделок в суде.